□　梁燕 　邹晓霞

本想图省事，接手他人转让的干洗店，谁料想，干洗店开业仅三个月，却因经营场所的转租问题而无法营业，那么转让无效到底谁之过？6月11日，张家口市桥西区人民法院审理了这样一起合同纠纷案件。

2019年7月13日，杨某租赁房东秦某的房屋开干洗店，后因不想继续经营，便将干洗店转租给了闫某，并签订了转让合同。合同签订后，闫某支付了转让费11万元，双方办理了交接手续。7月15日，杨某注销了个体工商户登记，注销理由是停止经营。后双方在办理工商登记变更时，由于房东秦某不同意转租行为，且未能达成新的租赁协议，闫某无法取得房屋所有权证书等相关材料，无法完成新的工商登记，最终干洗店无法经营。闫某诉至法院，要求杨某解除转让合同、返还转让款并赔偿损失。

庭审中，被告杨某辩称，转让包括三部分，干洗设备的转让，干洗技术的转让和房屋剩余租期内的转租。签订合同后，被告已把设备及房屋全部交给原告，随后对原告进行了技术转让，教会其如何进行干洗。原告请求解除转让合同不符合合同解除条件，请求法庭驳回原告诉讼请求。

法院审理认为，被告杨某从房屋所有权人秦某手中承租房屋一套，用于经营干洗店，当时合同已经约定了未经秦某许可不得擅自转租房屋。在租赁期满前，被告杨某将该干洗店转让给原告闫某。原、被告协商干洗店转让事宜时，被告没有向原告出示房屋租赁合同。

原、被告之间的转租合同破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，且事后未得到原出租人秦某的追认，应认定为无效行为。干洗店转让，不仅包含房屋的转租，也包含房屋之外设备、技术等转让，房屋作为经营场所是转让合同中不可或缺的因素，转租合同的无效直接影响到了转让合同目的的最终实现。对于原告的主张，虽只是要求解除合同，而非确认转让合同无效，但法院有权审查合同是否存在无效情形，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。

在双方未就工商登记事宜提出切实可行方案的情形下，被告就贸然注销工商登记，导致干洗店实际上的经营不能，故转让合同整体归于无效，双方对因此取得的财产互负返还责任。被告明知其没有对房屋的转租权而转租，原告并未明确要求被告提供对房屋的产权证明或待其出示对房屋的合法使用、转租手续时再行协商转让事宜，双方对因此遭受的损失均存有过错，应共负责任。对于因干洗店不能正常经营产生的房租损失，法院认定1万元由原告负担。

法院遂判决：原告闫某与被告杨某之间关于干洗店的转让合同无效；被告杨某于判决生效后十日内一次性返还原告闫某转让款10万元，闫某收到转让款同日将干洗店（含相关设备、设施）交还被告杨某。

说法

《中华人民共和国合同法》第二百四十二条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。综上可知，未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人有权利解除租赁合同，但不论合同是否解除，转租合同原则上是无效的，但同时又受到六个月异议期限制。

店铺的转让，不仅包含店铺设备的转让、经营技术的传授，也包含了经营场所的转租。本案中，被告杨某明知不可擅自转租房屋而转让店铺，导致转让合同无效。商铺和住房的转租在生活中都很常见，不论在承租还是转租过程中，承租人都需要留意，出租人是否是房屋所有权人。如果不是所有权人，则要审查其是否有转租权，是否得到房东的同意，否则可能会面临合同无效或解除的法律风险。