□　河北法制报记者　刘帅

2014年3月3日，某公司与某房地产开发有限公司签订一份《预购协议书》，购买某写字楼的一整层房屋。协议约定于2014年3月4日交房。开发商交房后，该公司搬入写字楼。后该公司同意将购买人变更为陈某。2014年10月21日，陈某与该公司签订一份《租赁协议》，约定陈某将上述认购房屋出租给该公司使用，租赁期限为半年。2014年10月23日，陈某重新与房地产开发有限公司就上述房屋的购买签订了一份《预购协议书》。

2014年4月10日，该公司将涉案楼层中的3间房屋租给了许某，并签订租赁合同，租期为10年，租金120万元一次性缴清。该合同及收据落款日期均为2013年4月10日，许某认可该合同为事后补签。

陈某认为许某与某公司签订租赁合同是恶意串通的虚假行为。因为该租赁合同没有租赁期限的起止时间，从何时计算租赁期限没有约定，不符合常理。再者，房租的交纳一般是每季度或者半年交纳一次，最长不超过一年交纳一次，然而许某10年的租金却一次性交清，让人难以相信。陈某认为许某的行为侵犯了自己的权益，要求许某腾房。许某则认为，租赁在前，买卖不破租赁，拒不腾房。因此，陈某起诉至法院，要求依法确认许某与某公司签订的租赁合同无效，并判令许某立即腾出房屋。

法院经审理认为：陈某出资购买了该写字楼的整层房屋，为案涉房屋的权利人，对该房屋享有占有、使用、收益的权利。许某主张在2014年4月10日与某公司签订了租赁合同并支付租赁费，此时陈某尚未购买案涉房屋，某公司有权出租房屋，但许某提供的合同及收据落款日期均为2013年4月10日，与其主张的合同签订及租金支付日期不符，同时许其也认可该合同为补签合同。关于120万元租金支付情况，许某未提供证据证明资金来源，法院也未查询到某公司收取租金的相关凭证。结合本案合同签订、履行情况及物业费交纳情况，许某提供的证据不足以证实其与某公司签订租赁合同的日期在陈某购买案涉房屋之前，也不足以证实其在陈某购买案涉房屋之前交纳了房屋和相关物业服务费用，故法院对许某的主张不予认定，对陈某请求确认许某与某公司签订的租赁合同无效的诉讼请求予以支持。石家庄市中级人民法院遂判令许某与某公司签订的租赁合同无效；许某于判决生效后十日内搬离占用的3间房屋并将房屋交还陈某。

说法

本案的争议点是买卖不破租赁中是否存在恶意串通的问题。在实践中，时常遇到当事人根据租赁合同，提出继续占有和使用房产的情况。其法律依据，在于民法上的“买卖不破租赁”原则。

所谓“买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。该原则主要适用于土地、房产等不动产的租赁，旨在保护承租人的权益，避免因不动产的物权变动损害承租人的合法利益，有利于维护社会经济秩序的稳定。

在买卖不破租赁关系当中,房租应该是给新产权人的，原房主在租赁期间把房子卖给其他人的这种行为并不影响原始租赁合同的法律效力，但由于产权已经发生了变动，新房屋产权人根据法律规定，自动承继原房屋产权人的出租人地位，因此对于出租人所应承担的义务，也应当一并承继。所以，如果承租人交清租金后，原房屋产权人将房屋出卖的，新房屋产权人无权请求租客支付已经预交部分的租金。为此，新房屋产权人所遭受的损失，可以向原房屋产权人请求返还。本案中，许某与某公司签订了10年的租赁合同，并且声称一次性交清了10年的房租。此行为致使陈某遭受经济损失，侵害了陈某的合法权益。陈某认为该合同是许某与某公司恶意串通所签订的。

任何的交易过程当中只要存在着恶意串通这种因素，当事人之间所签订的书面合同都是无效的。合同法第五十二条规定了有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益……本案中，许某与某公司签订租赁合同的签订日期存在瑕疵，而且没有提供缴纳房租的证据，不足以认定合同的真实有效。许某与某公司存在恶意串通签定虚假合同的情形，该合同损害了房产所有人陈某的权益，因此是无效的。

“买卖不破租赁”原则在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权。该原则所保护的合法租赁关系应当满足租赁合同真实有效、承租人实际占有租赁物在抵押及查封之前等条件。虚假租赁都以租赁合同形式存在，合同签订时间一般都在买卖、查封甚至抵押登记之前，租期很长，租金较低或已一次性付清。法院在是否为虚假租赁的审查中，会对比合法租赁权成立的具体条件，将租赁合同签订的时间、租金支付的方式、承租人是否实际占有租赁物、被执行人和承租人之间的关系作为参考。综上，本案中的租赁合同不满足合法租赁关系的条件，存有恶意，损害了房产所有人的合法权益，因此认定为无效合同。