□　河北法制报记者　梁　燕

通讯员　梁静坤

近年来，我国城镇化进程加速，城市近郊的土地持续增值，有关房屋租赁、买卖的交易也越来越多。但是，一些人私自出售属于农村集体所有的宅基地或自留地，在这些地被依法征收时产生了纠纷。9月8日，张家口市桥西区人民法院就审理了这样一起合同纠纷案件。

2008年，金某的父亲将张家口市桥西区某村的三间房屋出售给张某，并将这三间房屋的集体土地建设使用证和契证交付给了张某。近期，这三间房屋被划入依法征收范围，金某以张某并非房屋所在村集体成员、无权购买该房屋，且房屋为自己名下财产，金某父亲无权处分为由，将房屋购买者张某告上法庭，要求确认张某与金某父亲转让金某名下所有的三间房屋行为无效。

法官审理认为，本案中金某父亲将房屋转让给非本集体经济组织成员的张某，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该房屋买卖合同无效。但金某父亲明知张某为非本集体经济组织成员，仍将宅基地及地上房屋向张某转让；张某明知是农村宅基地上房屋却愿意购买，双方均存在过错。金某作为房屋所有权人，在其父亲将其房屋出售给被告12年中，一直未提出异议，现房屋被列入政府征收范围，在拆迁产生巨大利益时，才以所有权及买卖违反法律规定为由主张买卖合同无效，属于恶意违反诚实信用原则的行为，也存在过错。如果仅依据合同法确认合同无效后简单机械地处理，就会让失信人堂而皇之地获得巨大的利益，这不仅与民法的诚实信用原则相违背，更与传统道德、善良风俗格格不入，对房屋购买者张某更是有失公正。因此，在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，维护社会公平正义。本案中，张某的购房行为虽因违反法律的强制性规定会被认定为无效，但应综合考量纠纷产生的是与非、善与恶，以及双方当事人的过错程度妥善适用法律的诚实信用原则和公平公正原则处理。因本案诉争房屋现已列入政府征收范围，但未签订拆迁补偿协议，故对于确认购房无效后产生的法律后果暂不作出处理，待诉争房屋被拆迁征收确认补偿后，双方可另行起诉。法院遂判决被告张某与原告父亲金某转让的三间房屋转让行为无效。

说法

根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革33个试点县区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。即在该试点区域内非本集体经济组织以外的人购买该区域内宅基地上的房屋，买卖合同就有效，但在非试点地区，非本集体经济组织以外的人购买该区域内宅基地上的房屋，买卖合同就无效。城郊农村房屋相对城市商品房的价格确实优惠不少，但在购买城郊农村房屋时要注意审查该房屋是否能够流转，以免后期产生纠纷，损害自身合法权益。