□ 河北法制报记者 张乔

老胡前几年来省会石家庄打工，因为有卤鸭的祖传手艺，他决定在省会开一家卤鸭店，自己创业。

前些日子，老胡走街串巷找门脸时，发现一家店铺正在出租，遂找到店铺老板商谈。二人商定转让费为5万元，并找来店铺的房东欲签订合同。老胡发现该店铺没有房产证，遂询问房东。房东打着保票说，这房子已经盖了十几年了，不会有什么问题。没有经验的老胡信以为真，遂与房东签订了租房合同。合同中约定，老胡租期为一年，如果老胡中途退房则押金不退。遇有政府拆迁等不可抗力因素，房东退还剩余租金和押金。

签了合同后，老胡紧锣密鼓地开始装修并进了设备。一切准备就绪想着开业时，麻烦来了。石家庄正在大力拆违，老胡租的店铺也在拆迁之列。他欲哭无泪，加上转让费、租金和装修费用，20余万元的家底就这样没了！

老胡找到房东，房东称合同中有约定，政府拆迁属于不可抗力，他也只能退还租金和押金。至于装修费用，他可不负赔偿责任。

老胡着急了，碰到这种事儿，他该如何维权呢？

记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师马文斌。

马律师认为，房东将违建房屋出租给老胡，对老胡装修的损失应当进行赔偿。

民法典第七百零三条规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中的房东与老胡签订的租赁合同项下租赁物，根据双方确认，实际为房东自行搭建的房屋，因租赁房屋无相关合法建造审批手续，由此二人之间的房屋租赁合同，属于违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

虽然老胡与房东之间签署的租赁合同属于无效合同，但是并不意味着老胡的损失完全由自己承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定， 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中的房东一直将案涉违建房屋当作商铺出租，又与老胡商谈签订租赁合同，加之房东对老胡的装修并未制止，应当认定为房东是同意老胡对承租违建物进行装修的。房东对案涉房屋不具备合法的建设手续，属于明知，对导致合同无效应负主要过错责任；老胡作为承租人，对其承租的房屋的合法产权性质负有谨慎审查的义务，加之得到房东的保证，因此应对合同无效承担次要责任。因此对于老胡的装修损失，房东应当承担主要赔偿责任。

马律师在此提醒广大市民朋友，签订租赁合同时务必要注意以下几个方面：首先是合同的合法性，合同的签订必须符合法律规定以及社会公序良俗。其次，应该格外注意租赁期限、租金及支付方式、水电物业有关金钱的条款等，防止出现错漏或者两份合同不一致的情况。再其次，双方当事人的身份要进行确认，避免日后出现不必要的麻烦。