□　本报记者　李胜男

2021年5月8日，某银行与韩某、某地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定某银行向韩某发放贷款265万元，借款用于购买石家庄市长安区某商品房，并约定了借款利率、期限、违约责任等。合同同时约定，某地产公司为韩某在贷款合同项下所负债务提供阶段性连带责任保证，约定保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止。某银行依约发放贷款后，韩某逾期。某银行提出诉讼，请求韩某偿还借款本息，某地产公司承担连带责任。

韩某辩称，他已经与某地产公司签订和解协议，案涉《商品房买卖合同（预售）》已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款的规定，应由某地产公司直接将购房贷款返还银行，并承担支付利息、罚息及复利的责任，由某地产公司将已收取的购房贷款返还给韩某。某地产公司未作答辩。

法院经审理查明，某银行起诉的事实成立。韩某与某地产公司签订的和解协议中写明，韩某解除协议的原因为出卖人未按约定达到精装修的交房条件。和解协议签署后，该涉案商品房的备案手续未撤销，某地产公司未退还韩某购房首付款。案涉商品房买卖合同中未约定精装修交付条款，案涉商品房所在小区及案涉楼栋已经大部分完成交付并投入使用。

石家庄市桥西区人民法院经审理认为，某银行与韩某、某地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。某银行已依约履行放款义务，虽合同约定的借款期限尚未届满，但韩某未按约定的期限偿还贷款构成违约，某银行依照合同约定有权要求其立即偿还全部借款本息。韩某主张其与某地产公司的商品房买卖合同已经解除，应由某地产公司承担还款责任。根据查明的事实，韩某购买的商品房已经达到交付条件。韩某主张精装房交付缺乏合同依据，其虽与某地产公司签署了和解协议并约定解除上述商品房买卖合同，但双方并未在合同解除后实际履行返还义务，并且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条所适用的情形，通常应为出卖人严重违约，致使买受人购买商品房的目的不能实现，由买受人继续偿还贷款显失公平的情形，并不适用于本案。韩某仍应履行还款责任。故判决韩某偿付某银行借款本息，某地产公司对上述债务承担连带责任，其承担保证责任后有权向韩某追偿。

析　法

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定了商品房买卖合同解除情况下商品房担保贷款合同解除的认定标准，第二十一条规定了商品房买卖合同及担保贷款合同解除后两个法律关系应否合并审理以及合同解除的法律后果，即由谁、如何承担返还责任问题，该条款的立法目的在于保护因出卖人违约导致不能按期交房、商品房买卖合同目的不能实现，同时导致商品房担保贷款合同目的不能实现而解除的买受人（借款人）。在适用该条款时，应对该条款进行限缩解释，结合个案具体情况，判定是否属于商品房买卖合同及担保贷款合同目的不能实现、是否应当解除。

该案中，商品房已具备交付条件，买受人与出卖人协议解除商品房买卖合同，不属于第二十条规定的因出卖人违约导致商品房买卖合同目的不能实现的情形，因此，商品房担保贷款合同并不当然解除。如不区分商品房买卖合同解除的原因，一概认定只要商品房买卖合同解除，商品房担保贷款合同必然解除，并仅由出卖人承担还款责任，则可能损害担保权人的利益。对该条进行限缩适用，有助于维护交易安全，合理平衡担保权人、买受人、出卖人三者的利益。