□　陈佳

由流量大咖孙俪等人主演的电视剧《安家》，围绕着“房子”展开了一系列故事，其中有一个场景令人印象深刻：老严夫妇为儿子倾尽所有全款购房并且将房子登记在儿子、儿媳名下，本想借此安度晚年，不料房子过户之后，老两口却被小两口拒之门外，进而无家可归。

该桥段不仅仅是艺术效果的呈现，也是现实生活的真实写照。除此之外，老年人再婚后老伴儿去世，房子由老伴儿的儿女继承，此时若是被老伴儿的子女赶出家门，从而无处可去，此时另一方应该怎么办？还有的夫妻离婚后，房产对半分或者完全由另一方占有，此时无房的一方是否可以继续住在该房中，直到找到新的住所为止？……这些难题困扰大众已久。可喜的是，民法典物权编新增加的居住权为解决这些问题提供了全新思路。

目前，我国社会福利制度以及相应的社会保障制度均取得了较大的发展，但从现实来看，其功能相对有限，人群覆盖面并不全，手段亦不够完备，难以完全解决当前的住房问题。居住权制度建立后，不仅填平了现行规定难以触及的真空地带，更重要的是弥补了现行制度的不足。

首先，有利于更加全面地保障弱势群体居住需求的实现，如通过设立居住权为离婚后没有住房一方提供基本住房保障，以及通过居住权登记为购房首付出资的父母提供晚年安居生活的保障等。其次，居住权的设立可以充分实现物尽其用，让空闲房屋的作用最大程度发挥出来，使社会资源得到合理配置。最后，深度契合党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，弥补廉租房、公租房以及经济适用房的不足。

总的来说，此番居住权制度的设立，对于真正实现千百年来人们所追求的“居者有其屋”的理想可谓意义深远，同时对于维护社会稳定亦具有重要的现实意义。

那么，居住权如何设立？居住权作为一项新型用益物权，原则上是居住权人通过合同或者遗嘱无偿使用他人房屋以满足自身生活居住需要的一项民事权利。其设立方式主要有两种：一是通过订立居住权合同设立。当事人以书面形式将当事人的姓名或者名称，住所、住宅的位置，居住的条件和要求，居住权期限以及相关争议的解决办法等加以明确，进而确定当事人之间的权利义务关系；除此之外，居住权的设立还应当向登记机关进行登记备案，且完成登记后居住权人才会正式取得居住权。二是通过设立遗嘱来确立居住权。被继承人生前可以根据自身的真实意愿自主处理自己所有的合法房产，以遗嘱的形式将房屋的居住权赋予他人。例如，老年人可以通过设立遗嘱为生前尽心尽力照顾自己的保姆在自己的房屋上设立居住权，从而保障其今后的居住需求，而此种情况下居住权自继承开始之时设立。

居住权的效力何在？作为一项新型物权，居住权属于支配权，具有强大的对世效力，一旦得以确立，便具有对抗一切不特定人的效力，甚至有时可能会限制或者超越房屋所有权人的权利，进而充分保障“居者有其屋”目标的实现。例如一栋房屋一旦设立了居住权，则该房屋不得用于出租，当然如若当事人之间另有其他的约定便从其约定。由此观之，民法典物权编赋予了当事人自主选择的权利，充分体现了意思自治。除此之外，更重要的是，我们可以从此看到居住权的设立限制了房屋所有权人的收益权，这也充分彰显了居住权所具有的强大功效。然而，居住权的效力也并非是毫无限制的，居住权只能由居住权人自己享有。也就是说，只有居住权合同所约定或者遗嘱所指定的人享有在特定房屋长久或者一段时期居住的权利。有鉴于此，居住权的设立仅仅具有满足居住权人居住的功能，其不得转让和继承。当居住权的约定期限届满或者居住权人死亡后，居住权消灭，所有权人的权利恢复至圆满状态，房屋的出租不再受限。除此之外，居住权消灭后，应当及时到登记机构办理注销登记，从而取消居住权。

（陈佳：河北大学法学院副院长，兼任中国法学会民法学研究会理事、河北省法学会常务理事）