□　李慧迪　姚媛媛

疫情期间，多数租户比较关心房东在什么情况下能减免房租？法律是如何规定的？石家庄市新华区人民法院就审结了这样一起因疫情引发的租赁合同纠纷案件。

某律师事务所与某公司于2018年签订协议，约定由律师事务所租用某公司的办公场地，在协议履行期间任何一方原因提前解除协议，解除方应提前一个月提交书面申请，签订解除协议，办理相关退房手续。疫情期间，律师事务所于3月20日通过微信告知某公司的员工不再继续承租对方的办公场地，但并未向某公司递交相应的书面申请。该律所认为，疫情期间无法正常上班开展业务，便与某公司协商退还押金和减免房租，被拒后诉至石家庄市新华区人民法院。

案件审理过程中，双方协商一致均同意解除上述租赁协议并退还押金，但却因是否应该减免房租发生争执。原告诉称，新冠肺炎疫情系不可抗力，疫情期间，其不能按照合同约定到租赁的办公场地上班，无法正常开展业务，合同目的不能实现，被告应当减免房租。被告辩称，疫情在不同地区对不同行业产生的影响不同，房屋租赁合同中的不可抗力应当根据其对合同权利义务履行的影响程度判断，在疫情及防控措施不影响写字楼出租房屋约定用途的情况下，原告主张以不可抗力为由要求其减免房租不能成立。

法院经审理认为，原、被告签订的协议系双方真实意思表示。此案中，原、被告双方均同意解除合同并退还押金，法院予以确认。新冠肺炎疫情只是对原告的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与被告之间的租赁合同直接或根本不能履行，且原告也并未提交因疫情影响遭受损失的证据，最终法院依法判决驳回原告要求被告减免租金的诉讼请求。

说法

疫情期间的房租到底该不该减免呢？法律并未规定疫情期间房东可以减免租金。新冠肺炎疫情可以按照不可抗力来处理。但想要在房屋租赁法律关系中，采取不可抗力作为减免租金的法律依据，是相对的有条件的，大致可分为以下几种情况：（一）对于租赁房屋或场地有经营性质的，但已有国家部门的行政管控，不可使用或经营，则应当免除房租。（二）中小企业仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可以要求减少部分租金。（三）中小企业仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金。（四）租房一族在疫情期间无法使用用于居住功能的房屋，可以主张减免租金，也应该及时和房东商量。（五）租房一族在疫情期间使用用于居住功能的房屋，原则上不减免房租，但具体情况建议和房东商量。

就目前的实际情况看，疫情期间房东是否需要减免租金首先应当协商解决，协商不成的可以通过搜集相关证据采取诉讼方式要求减免租金或延长租期。本次疫情暴发突然，当事人本身也难以预见及避免，但并不是所有的租赁合同纠纷都适用不可抗力从而减免租金。在当事人双方因难以克服疫情对租赁合同履行造成障碍，合同目的无法实现时，应当认定构成法律意义上的不可抗力事件。针对疫情期间是否减免租金的问题，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小等进行综合判断。