□　王媛媛　邹晓霞

随着经济发展，在建筑物区分所有权的情形下，业主擅自将小区的住宅房屋改为经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。“住改商”也引起很多纠纷，那么“住改商”合法吗？张家口市桥西区人民法院2月7日就审理了这样一起建筑物区分所有权纠纷案件。

原告王某购买了位于某小区A号楼B单元的1003房屋，并已入住。被告李某系王某楼上1103房屋的业主。被告李某将1103房屋出租给被告某公司，从事商事经营活动。原告王某诉称二被告未征得包括原告在内的楼内全体业主的同意，私自将1103房屋的住宅用途改作经营性用房，且因办公产生的噪音给位于楼下的原告及其家人造成了严重影响，并且楼内经常有小区外的陌生人出入，给小区造成了许多安全隐患，严重影响到原告的居住生活质量，协商无果，故将二被告诉至法院，要求将用于经营的1103房屋恢复住宅状态。庭审中，二被告辩称根据相关部门关于公司的性质条件不论是住宅还是商业楼，只要有具体位置都可以注册，某公司依法经行政审批局批准，依法取得1103房屋作为办公场所的营业执照，已取得了合法的经营执照。

法院经审理认为，根据我国民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。本案中该小区的1103房屋的房屋性质为住宅，被告李某作为房屋业主、被告某公司作为房屋使用人，在未经作为利害关系的楼下业主即原告的同意下，不可以将其作为公司办公用房进行经营性使用。原告主张排除妨害、恢复原状，合法有据。被告认为其已经取得合法经营资格并领取营业执照的抗辩意见，不足以改变其行为合法性缺陷。办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。法院遂判决被告李某、某公司停止在该小区1103房屋的商业经营活动，并恢复该房屋的住宅用途。

说法：

“住改商”可能造成小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主的正常生活，造成小区车位等公共设施使用的紧张等问题，因此也引发了很多纠纷。根据民法典第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要满足两个条件：第一，遵守法律、法规以及管理规约；第二，应当经有利害关系的业主一致同意。这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。综上，结合本案，原告主张排除妨害、恢复原状，合法有据。二被告作为案涉1103房屋的出租人及承租人，应负共同责任。