□　高辉　刘洁

肖某通过房产中介购买了邢某的房屋，双方签订了房屋买卖合同，按照合同约定房屋总价款为52万元。因房产交易时该房屋没有房产证，双方暂时不能办理产权过户事宜。肖某向邢某支付284858元，并继续延用邢某的贷款方式每月偿还银行贷款，并在房产过户前再支付给邢某25000元。肖某在该房屋居住生活期间，邢某因债务纠纷成为被执行人，法院查封了该房屋。肖某向法院提出执行异议，要求中止对该房屋的执行。

法院经审理认为，肖某已按照合同约定支付首付款、贷款，并已占有使用该房屋，该房并非因肖某自身原因未办理产权登记。故肖某的异议请求符合法律规定，应予以支持。故法院裁定中止对该房屋的执行。

说法：

房屋属于价值较高的财产，而且具有居住属性，直接关乎人们的基本生存和发展，因此法律规定房屋以登记作为权利公示的方式。但在金钱债权的执行中，也经常出现登记权利人之外的人提出执行异议申请，对房屋主张权利从而排除执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封之前，肖某与邢某已签订合法有效的书面买卖合同，且肖某支付了首付款以及贷款，并已占有使用该房屋，因此，肖某的异议请求符合法律规定。

执行异议制度是为了平衡执行程序中可能出现的权利义务不对等，在利益衡量的基础上保护案外人的合法权益。法院依法审查案外人提出的执行异议，保障了当事人的异议权，符合善意文明执行的理念。案外人支付了购房款并实际占有使用房屋，获得了一定的对外公示的效力，虽不及物权登记效力，但相对于申请执行人享有的普通金钱债权，案外人的居住、生存权益应优先保护。

生活中，买受人签订了房屋买卖合同，支付全部或部分房款，实际占有使用房屋，如房产未变更登记到买受人名下，一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。虽执行异议相关规定为买受人提供了救济途径，保障善意买受人的合法利益，但只有符合相关法律规定才能足以排除执行行为。对于房屋买受人而言，购房前要严格审查房屋权属登记情况，订立合同后，结清价款并及时办理交付过户登记手续，从而规避购房的法律风险。