实践中，因商品房买卖引发的各类争议纠纷层出不穷，不利于房地产市场交易秩序和社会稳定发展。鉴于此，笔者就商品房买卖合同常见的争议问题，提出几点意见看法。

商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故而从法律及政策层面来看，取得预售许可证明是商品房预售行为有效的必要条件，即只有取得预售许可证明，商品房预售行为才可以认定为有效。那么，商品房认购书作为当事人在签订正式商品房买卖合同之前的预约合同，在形式上，预约合同一般表现为认购书、订购书、预定书等，其效力是否以预售许可证明为要件，实践中颇具争议。笔者认为，商品房认购书作为预约合同的一种形式，是买卖双方为将来订立正式的商品房买卖合同所作出的承诺，并非直接理解为商品房预售行为，故商品房预售许可证明并非商品房认购书合法有效的必要要件，二者在法律效力上并无必然联系。

审判实践中，能否根据买方支付的银行按揭贷款利息来主张卖方逾期交房的违约责任。商品房买卖合同签订后，双方均应遵循诚信原则，按合同约定承担支付房款和交付房屋的对价给付义务。对于违反合同约定的买卖双方，均应承担相应的违约责任。具体在商品房买卖合同履行中，对于买方迟延支付房款给卖方所造成的经济损失可等价为卖方失去该笔房款一定时间内的使用利益，即本金利息损失，根据相关司法解释规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的逾期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合买方迟延支付价款造成卖方利用资金成本损失的实际情况。在按揭贷款购房中，卖方延期交房，其导致购房者不能按期居住该房屋的使用利益损失，司法解释将购房者居住房屋的利益损失规定为购房者需要租赁房屋居住的替代利益损失，这也符合购房者实际损失的客观实际。对于购房者所需要支付的同期银行贷款利息高于租金的问题，是购房者本人与金融机构借贷法律关系中所承担的还款责任所造成，与卖方延期交房并无法律上逻辑联系。即卖方依约按期交房，作为买方的购房者也应及时向银行偿还贷款，这是买方应当承担的约定义务。综上，在审判实践中，在卖方逾期交房构成违约的情况下，买方以向银行支付的按揭贷款利息来主张卖方违约责任的，人民法院应不予支持。

王勇刚

（作者系易县人民法院民一庭庭长）