某房地产公司是南某村回迁小区的建设开发单位，南某村村委会是南某村小区临街商铺一层、二层的业主。房地产公司在南某村小区建设竣工后即与物业服务公司签订了《前期物业服务合同》，物业服务公司在房地产公司向南某村村委会交房至今一直提供物业服务，并告知了物业收费标准为非住宅每平方米0.8元/月服务项目等事项。现物业服务公司诉至法院要求南某村村委会支付物业费33万余元。

南某村村委会辩称，村委会所有的商铺不在南某村回迁小区内，商铺与住宅是分开的，水电独立结算。村委会至今未与物业公司签订过物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系。村委会与房地产公司签订的协议亦明确约定，村委会可自行进行物业管理，物业公司并未向村委会提供物业服务。

法院经开庭审理，最后依法作出判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。

析法

本案争议焦点为，物业公司可否依据与房地产开发建设公司签订的《前期物业服务合同》向回迁业主主张物业服务费？

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同系建设单位将合同的权利义务转移给业主，业主因购买房屋，概括受让前期物业服务合同的权利和义务，前期物业服务合同对业主具有约束力的前提是建设单位与业主之间的买卖合同包含了前期物业服务合同约定的内容。

法院经审理认为，房地产公司与物业服务公司签订了前期物业服务合同。村委会与房地产公司签订协议，约定房地产公司竞得该地块后，无偿将南某村小区临街商铺一层、二层给村委会集体使用，商铺所有权归村委会所有。村委会如果愿意让房地产公司统一管理物业，应尊重房地产物业管理；如果不与房地产公司统一管理的，村委会可自行管理。

本案中，南某村村委会与房地产公司并没有签订房屋买卖合同，南某村村委会取得房屋的方式是回迁房屋，且村委会与房地产公司签订的协议书中明确约定，村委会如果愿意让小区内统一管理物业的，应尊重物业管理，如果不与房地产公司统一管理的，村委会可自行进行物业管理，但水电分割，各付开支。物业服务公司与房地产公司签订的前期物业服务合同的内容，不能以附件或其他形式告知并征得南某村村委会确认，故物业服务公司与房地产公司签订的前期物业服务合同对南某村村委会不具有约束力，物业服务公司依据与房地产公司签订的《前期物业服务合同》向村委会主张物业服务费的诉求不能成立。经法院开庭审理，依法判决驳回物业服务公司的诉讼请求。

陈鑫鑫

（作者单位：临漳县人民法院）