□　聂晶

●基本案情

2024年2月，某物业公司因23名业主长期拖欠物业费，在多次催要未果情况下，诉至法院。

●处理过程

法院收到起诉材料后，认为该系列纠纷标的额较小，且经向双方了解诉求，业主反映不缴纳物业费主要是因为对某物业公司服务质量不满意。对此类纠纷，采取非诉讼方式更有利于实质性化解纠纷。法院在征询双方当事人同意后，将该案委派至法院与住建局共同建立的“物业服务合同纠纷调解中心”，由法官指导调解员开展纠纷化解工作。调解员在法官指导下，制定“三步走”调解方法：

首先，开展集中约谈，归纳共性原因。调解员认真倾听每一位业主欠缴物业费的具体原因，总结归纳出业主未缴纳物业费的几点共性原因：房屋长期闲置未居住，业主以未接受服务为由不予缴纳物业费；业主对物业服务质量不够满意，某物业公司存在对小区垃圾处理不及时、楼道清扫不到位等问题；对物业费定价存在异议，且物业公司未及时、准确公布物业费收支信息。

其次，以共性诉求为导向，定向开展批量调解。调解员邀请住建局相关职责部门代表、小区业主代表、单元楼长针对上述三类原因开展三次分类别的示范调解。对第一类问题，调解员、法官共同向业主讲解民法典相关法律规定，主动引导业主不得以未接受服务为由拖欠物业费；对第二类问题，调解员与物业公司代表、被诉业主共同就每一处存在的问题进行现场确认，一方面就存在的问题，要求某物业公司限期整改，保障业主合法权益；另一方面告知业主不缴纳物业费并不是解决物业服务相关问题的有效方式，引导业主在行使权利的同时履行自己的义务；对第三类问题，调解员邀请住建局相关职能部门对某物业公司定价问题进行政策宣讲，并就同类小区定价情况进行分析、比对，让业主知晓物业费定价依据，从而主动缴纳相关费用，同时要求某物业公司每季度向全体业主公开物业费用收支情况，主动接受业主监督。

最后是开展调后回访，促推源头化解。调解员、法官在案件调解结束后的两周，对业主进行主动回访，听取对某物业公司整改情况满意与否的意见。住建局相关职能部门监督物业公司全面落实整改要求，从源头减少此类纠纷再次发生。经过多方联合调解，23名业主主动缴纳了物业费，某物业公司撤回起诉，矛盾纠纷得到实质性化解。

●解纷要旨

本案是“法院+住建”联动化解物业服务合同系列纠纷的典型案例。因业主不缴纳物业费引发的物业纠纷多发频发，主要原因在于物业服务未达到约定或者法定标准、业主对物业公司的物业费定价及收支情况存在异议等。对这类纠纷，如果直接进行判决，不仅容易加深物业公司与业主之间的矛盾，不利于纠纷实质性解决。对此，法院主动对接住建部门，联合建立物业合同纠纷调解中心，以“法院+住建”机制联动化解批量物业纠纷，一方面实现类案的专业、高效、多元调处，另一方面也便于行政主管部门履行监管职责，在调解过程中促推物业公司规范物业服务行为，提升服务水平，实现调解一案、治理一片的效果。